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Baufinanzierung - ein variantenreicher Teil des
Finanzmarktes:
Grundsätzliches:
Primär ist es wichtig, eine sehr genaue Gesamtkostenschätzung oder im
besten Fall ein Festpreisangebot für das Grundstück, das Gebäude,
Nebengewerke wie Garage, Pool, Gartengestaltung sowie alle anfallenden
Nebenkosten zu erhalten. Nur auf dieser Grundlage lässt sich eine verlässliche
Finanzierung aus Eigen- und Fremdmitteln aufbauen. Teilweise gibt es
dazu auch noch die Möglichkeit, Fördermittel zu beantragen für z.B.
energiesparende Investitionen. Diese Fördermittel können von
verschiedenen staatlichen Institutionen vergeben werden, teilweise als
Zuschuss, teilweise aber auch als zinsgünstige, nachrangige ( auf das
Grundbuch bezogen ) Darlehen.
Aufbau einer Finanzierung:
Normalerweise gilt die Faustformel, dass mindestens 1/3 des benötigten
Kapitals als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollte. Der Rest, also
2/3 können dann normalerweise mit Fremdmitteln, also Darlehen
finanziert werden. Etwaige Zuschüsse mindern den Kapitalgesamtaufwand,
können aber auch wie Eigenkapital gewertet werden. Der
Fremdkapitalanteil kann als Hypothekendarlehen über Geschäftsbanken,
Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften beantragt und
besorgt werden. Es lohnt sich dabei immer, sehr genau die einzelnen
Angebote und auch das Kleingedruckte ( Bedingungen ) zu studieren.
Besonders sinnvoll hat sich als Vorgehensweise bewiesen, dass der
Finanzierungssuchende sich eine Gesamtaufwandsberechnung für den
Darlehenszeitraum unter Berücksichtigung des Effektivzinses erstellen läßt.
Erst durch den Vergleich dieser Berechnungen wird ein
Finanzierungsmodell transparent. Es gibt Finanzierungen, die sind
beispielsweise sehr flexibel, damit ist gemeint, der Zins ist variabel
gestaltet und das Darlehen kann in Teilen oder im Ganzen jederzeit zurückbezahlt
werden. Dafür sind die laufenden Zinskosten und etwaige Bearbeitungsgebühren
relativ hoch. Andere Darlehenstypen sind langfristig ausgerichtet, dafür
aber unflexibel, da Teiltilgungen oder vorzeitige Gesamtrückzahlung
nicht vorgesehen sind. Deshalb kann es durchaus interessant sein, eine
Mischfinanzierung zu kalkulieren. Beispielsweise könnte ein
Hypothekendarlehen, das kombiniert wird mit einer nachrangigen
Bausparkassenfinanzierung zu einer Optimierung für den Finanzierenden führen.
Sehr wichtig ist, dass der Finanzierende eine sogenannte
Restschuldversicherung als Risikolebensversicherung ( nicht verwechseln
mit Kapitallebensversicherung ) für die Laufzeit des Darlehens abschließt.
Damit ist sichergestellt, dass z.B. die Familie für den Fall, dass der
Finanzierende stirbt, zumindest eine lastenfreie Immobilie besitzt.
Besonderheiten bei der Kreditprüfung durch die Bank:
Beantragt man eine Baufinanzierung für den Bau, Ausbau oder Kauf einer
Immobilie, so prüft die Bank nicht nur das Projekt, sondern auch die
individuelle Solvenz des Finanzierungssuchenden. Für Angestellte
reichen meist der Nachweis des laufenden Einkommens durch Vorlage der
Gehaltsabrechnung sowie eine Schufa-Auskunft, damit keine Überschuldung
eintritt. Der Finanzierende muss immer in der Lage sein, neben seinen
monatlichen Finanzierungsraten auch sein normales Leben zu bestreiten.
Bei Selbständigen müssen die Bilanzen und Steuerbescheide sowie eine
Schufa-Auskunft vorgelegt werden, damit die Bank die Gesamtbonität des
Unternehmers bemessen kann.
Zinsbindungsfristen:
Es empfiehlt sich bei den Kreditverhandlungen sorgfältig darauf zu
achten, welche Kreditnebenkosten bezahlt werden sollen und wie die
Zinskonditionen für 1 Jahr, 5 Jahre, 10 Jahre oder noch längere Zeiträume
gestaltet sind. Es gilt die Grundwahrheit, dass in der Liquiditätsbetrachtung
der Tilgungsanteil umso höher eingesetzt werden kann, je niedriger das
Zinsniveau ist. Die goldene Regel lautet also: Bei hohen Zinsen variabel
bleiben, bei niedrigen Zinsen längerfristig festschreiben, aber immer
dabei beachten, Sondertilgungsrechte im Kreditvertrag zu vereinbaren.
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